住宅ローン控除｜中古住宅の条件・控除額・計算方法を徹底解説

• 中古住宅でも一定要件を満たせば住宅ローン控除の対象になる。
• 控除率は現行制度で年末ローン残高の0.7%。
• 居住開始は取得日から6か月以内、その年の12月31日まで継続して住むことが必要。
• 昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または耐震基準適合が証明された住宅が対象。
• 合計所得金額2,000万円以下、返済期間10年以上、床面積など複数の条件をすべて満たす必要がある。

住宅ローン控除 中古住宅 条件の結論

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中古住宅の住宅ローン控除は、「耐震性」と「自分が住むこと」を満たせば原則使えます。

国税庁は、一定要件を満たす中古住宅の取得について住宅借入金等特別控除を認めています。築年数だけで諦める必要はありません。

私が相談を受けるとき、まず確認するのは建築年です。昭和57年1月1日以後に建築された住宅なら、耐震基準適合の証明がなくても要件を満たします。

逆に昭和56年12月31日以前の、いわゆる旧耐震の物件は、耐震適合証明などで要件をクリアする必要があります。ここでつまずく方が一番多いです。

中古住宅の住宅ローン控除額はいくら？

控除額は、年末のローン残高に控除率0.7%を掛けた金額です。

現行制度では、住宅借入金等特別控除の控除率は0.7%と国税庁が定めています。仮に年末残高が2,000万円なら、その年の控除額は14万円という計算になります。

ただし、控除されるのはあくまで「払った所得税（と一部住民税）の範囲内」です。残高に0.7%を掛けた満額が、必ずしも全部戻るわけではない点は誤解されやすいところ。

借入限度額は、入居時期や「買取再販住宅」かどうかで変わります。中古住宅でも区分によって枠が違うので、自分の物件がどれに当たるかを先に確認してください。

住宅ローン控除額の計算方法

計算式はシンプルで、「その年の年末ローン残高 × 0.7%」です。

借入限度額を超えた部分は控除の対象になりません。残高がいくら大きくても、上限までしか計算に入らない仕組みです。

正直に言うと、ここで多いのが「残高×0.7%が全額戻る前提で予算を組んでしまう」失敗です。所得税が少ない年は、計算上の控除額より戻りが小さくなります。

一定水準の中古住宅は控除期間13年に。子育て世帯等の優遇も受けられる

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中古住宅でも、買取再販住宅など一定の区分に当たれば、新築並みの控除期間や借入限度額が適用されます。

令和4年以降の国税庁ページでは、中古住宅のうち宅地建物取引業者が一定の増改築等をした「買取再販住宅」が別枠で整理されています。普通の個人間売買の中古とは扱いが分かれます。

控除期間や限度額は入居年で変わるため、ここは民間の解説より国税庁の年分別ページを必ず突き合わせてください。私は相談の場でも、必ず該当年のページを一緒に開いて確認しています。

中古マンション・中古一戸建てのローン控除の適用条件とは？

中古マンションも中古一戸建ても、満たすべき基本条件は共通です。

住宅の種類が違っても、耐震性・居住要件・所得要件・返済期間などの土台は同じ。違いが出るのは主に床面積の測り方や、旧耐震物件での耐震証明の扱いです。

床面積の条件が40m²以上に緩和！

中古住宅の床面積要件は、原則として50㎡以上です。

国税庁の中古住宅向け要件では、通常は床面積50㎡以上が条件とされています。コンパクトな中古マンションを検討している方は、登記簿上の面積をまず確認してください。

40㎡台への緩和は、入居年や住宅区分などの条件と組み合わさる話で、すべての中古住宅に無条件で当てはまるわけではありません。自分のケースが緩和対象かは、該当年分の国税庁ページで確認するのが安全です。

ここは「広告で40㎡以上OKと書いてあったから大丈夫」と思い込むと危ない部分。私は必ず登記事項証明書の面積で判断するようにしています。

中古住宅取得における住宅ローン控除の条件

中古住宅が断然お得に！？最新の住宅ローン控除の賢い使い方について解説します。

中古住宅の条件は一律ではなく、入居した年と住宅の区分で扱いが変わります。

築年数だけで判断するのは、現行制度ではもう不十分です。かつての「木造20年・マンション25年」という説明だけでは足りず、耐震基準適合の証明や昭和57年以後建築の扱いを確認する必要があります。

昭和56年12月31日以前に建築された旧耐震の住宅は、耐震適合証明などで要件を満たす手当てが要ります。逆に昭和57年1月1日以後の建築なら、この証明なしで耐震要件をクリアできます。

• 昭和57年1月1日以後に建築された住宅は耐震証明なしで要件を満たす。
• 昭和56年12月31日以前の住宅は耐震基準適合証明や耐震改修が必要になる場合がある。
• 贈与による取得、親族など特別な関係者からの取得は対象外。
• 控除を受ける年分の合計所得金額は2,000万円以下。

住宅ローン控除はリフォーム減税と併用できる？

住宅ローン控除とリフォーム関連の減税は、要件が分かれるため、組み合わせは個別の判断になります。

中古住宅を買って自分でリフォームする場合、購入分のローンと工事分の費用で適用できる制度が異なることがあります。どちらを使うのが得かは、所得や工事内容で変わります。

正直、併用の可否は物件と工事の中身次第で、ひとことで「できる・できない」と言い切れません。私が相談を受けるときも、見積書と契約内容を見てから判断しています。具体的な併用条件は、必ず国税庁の該当ページで突き合わせてください。

リフォームでも住宅ローン控除は適用可能

一定の増改築等の工事も、要件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。

返済期間10年以上のローンを組み、自分が住むなどの基本条件を満たすことが前提です。工事費を借入で賄い、その借入が10年以上の分割返済であることがポイントになります。

宅地建物取引業者が一定の増改築等をして売る「買取再販住宅」は、中古住宅とは別枠で整理されています。同じ「リフォーム済み」でも、誰が工事したかで扱いが変わる点は見落とされがちです。

中古住宅購入と同時にリフォームする場合の注意点

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購入と同時にリフォームするときは、居住開始の「6か月以内」という期限の数え方に注意が必要です。

中古住宅は取得後6か月以内に居住し、その年の12月31日まで住み続けることが要件です。工事が長引いて入居が遅れると、この6か月をオーバーしてしまうリスクがあります。

私が実際に相談を受けた中でも、引き渡しから工事完了までの読みが甘く、入居がギリギリになったケースがありました。スケジュールは余裕を持って組むのが安全です。

住宅ローン控除の手続きの流れと必要書類

住宅ローン控除は、初年度に確定申告をして適用を受けます。

会社員でも、最初の年は自分で確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で手続きできます。ここを知らずに初年度を逃すと、後から取り戻すのが手間になります。

中古住宅で旧耐震に当たる場合は、耐震基準適合証明書など追加の書類が要ります。物件によって必要書類が変わるので、申告前に該当年分の国税庁ページで持ち物を確認してください。

よくある質問